O nosso Código Tributário Nacional, define que o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) recai sobre imóvel “localizado fora da zona urbana” enquanto o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) incide sobre imóvel “localizado na zona urbana do Município”. Assim, uma leitura rápida dos primeiros artigos do CTN faz crer que o IPTU sempre incide sobre o imóvel dentro da zona urbana e o ITR sobre os demais.
Porém, a destinação econômica da terra é o critério determinante. Isso porque, mesmo que um sítio esteja dentro do perímetro urbano do município, se ele é usado para agricultura, pecuária, silvicultura ou outra exploração rural, ele continua enquadrado como imóvel rural para efeito tributário.
Mas antes de aprofundar na discussão, convém tecer algumas considerações sobre os impostos imobiliários.
O que são ITR e IPTU?
- ITR (Imposto Territorial Rural): é um imposto federal, de competência da União, previsto no artigo 153, inciso VI da Constituição Federal. Seu fato gerador é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, localizado em zona rural e destinado à exploração agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial.
- IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): é um imposto municipal, de competência do município, conforme art. 156, I, da CF/88, que incide sobre imóveis urbanos. A prefeitura local fixa as alíquotas e regras de cálculo, baseando-se no valor venal do imóvel.
Em resumo, a diferença básica é que o ITR se aplica às propriedades rurais e o IPTU às áreas urbanas. Porém, como já disposto, nem sempre basta olhar o endereço no mapa. A destinação econômica do imóvel e os requisitos legais de conversão de uso devem ser observados.
Critérios legais: localização x destinação
O Código Tributário Nacional prevê separação espacial: Art. 29 define o ITR para imóveis fora da zona urbana e Art. 32 define o IPTU para imóveis na zona urbana. Porém, o próprio CTN e normas complementares autorizam exceções. O Decreto-Lei nº 57/1966 estabelece no art. 15 que, mesmo situado em área urbana, um imóvel não paga IPTU se for comprovadamente usado em exploração rural (agricultura, pecuária, extrativismo vegetal ou agroindústria). Em outras palavras, a natureza do uso prevalece sobre o critério da localização. A doutrina e a jurisprudência do STJ reforçam isso: “não incide IPTU, mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial”[1]. Assim, a simples inclusão do sítio no perímetro urbano municipal não o transforma automaticamente em imóvel urbano para fins de IPTU.
E no caso inverso? Considere imóvel situado fora do perímetro urbano que abriga edificações urbanas, como sítios de recreio que são pequenas chácaras com finalidade exclusiva de moradia.
A definição do imposto incidente sobre determinado imóvel não se limita à sua localização geográfica, exigindo análise conjugada da destinação econômica e dos critérios legais estabelecidos no Código Tributário Nacional. Embora o art. 29 do CTN associe o ITR aos imóveis rurais, é o art. 32 do CTN que delimita, com maior precisão, o campo de incidência do IPTU, inclusive em hipóteses que envolvem imóveis localizados fora do perímetro urbano tradicional.
Nos termos do art. 32, caput, do CTN, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado na zona urbana do Município. Contudo, o próprio dispositivo afasta uma interpretação meramente cartográfica ao estabelecer, em seu § 1º, que a caracterização da zona urbana exige a existência de, ao menos, dois melhoramentos implantados ou mantidos pelo Poder Público, tais como: (i) meio-fio ou calçamento com canalização de águas pluviais; (ii) abastecimento de água; (iii) sistema de esgotos sanitários; (iv) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento; (v) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima fixada em lei municipal.
Além disso, o § 2º do art. 32 do CTN autoriza expressamente que a lei municipal considere urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, ainda que localizadas fora do perímetro urbano formal. Trata-se de norma de extrema relevância prática, pois permite a incidência do IPTU sobre imóveis situados em zona rural quando inseridos em áreas destinadas à ocupação urbana.
É justamente nesse contexto que se enquadram as chácaras de lazer, imóveis residenciais ou empreendimento com finalidade exclusivamente urbana, localizados em zona rural, mas desprovidos de qualquer exploração agrícola, pecuária, extrativista ou agroindustrial. Nesses casos, inexiste o fato gerador do ITR, cuja incidência pressupõe, por definição legal e jurisprudencial, a destinação rural do imóvel.
Legislação complementar e definições
Além do CTN e do Decreto 57/66, vale citar normas que tratam especificamente do ITR. A Lei Federal 9.393/1996 consolidou as regras de tributação do ITR, regulando sua administração e cobrança. A lei detalha alíquotas e procedimentos do ITR, exigindo que o proprietário, titular ou possuidor do imóvel rural declare-o à Receita Federal anualmente. O ITR é competência da União (com parte da arrecadação repassada aos Municípios). O art. 17 da Lei 9.393/96 permite à Receita Federal firmar convênios com Estados e Municípios para delegar a cobrança do ITR. Posteriormente, o Decreto nº 4.382/2002 regulamentou esses convênios.
Do lado municipal, é a lei orgânica e leis municipais, como por exemplo, o Código Tributário Municipal e Plano Diretor do Município que definem os limites do perímetro urbano para caracterizar zona urbana. Essas regras servem de referência, mas não anulam o critério da destinação rural. Importante também é a Lei Federal 6.766/1979, que em seu art. 53 exige que mudanças de zona rural para urbana sejam comunicadas ao INCRA. Se a prefeitura amplia o perímetro urbano sem comunicar o INCRA, o imóvel continua registrado como rural e não deve ser onerado com IPTU indevido, evitando bitributação.
Ainda, decisões judiciais recentes reforçam a proteção ao uso rural. O STJ consolidou no Tema 174 que imóvel usado para fins rurais não paga IPTU, ainda que esteja na cidade. Então, caso o município tente cobrar IPTU de um sítio rural vizinho à cidade, o produtor pode contestar a autuação com base nesse entendimento. Vários Tribunais já reconheceram liminarmente esse direito, suspendendo IPTU de imóvel rural dentro do perímetro urbano e citando o art. 15 do DL 57/66. A jurisprudência destaca: “Não incide IPTU sobre imóvel com destinação rural, mesmo em área urbana. A comprovação da destinação rural é suficiente para afastar a cobrança do IPTU”[2]. Doutrinadores lembram que o critério oficial de definição de imóvel urbano ou rural gira em torno do uso econômico; por isso, produtores rurais em zonas mistas devem reunir provas (contratos, notas fiscais de produção etc.) para demonstrar a exploração agropecuária contínua.
Dessa forma, o IPTU é cobrado pela Prefeitura Municipal, por meio da Secretaria Municipal da Fazenda. O contribuinte deverá pagar IPTU anualmente se seu imóvel for enquadrado como urbano pelo município. Cabe à prefeitura fiscalizar o cadastro de imóveis urbanos, lançar e cobrar o IPTU.
Já o ITR é tributo federal, mas tem a possibilidade de ter sua fiscalização e cobrança assumida pelos Municípios. Em geral, a arrecadação do ITR fica a cargo da Receita Federal do Brasil (RFB) e o contribuinte deverá declarar e pagar o imposto anualmente, no prazo estabelecido pela RFB
Em resumo: IPTU = Prefeitura (apenas para área urbana legal); ITR = Receita Federal ou o próprio município (imóvel rural, mesmo em zona urbana). Se o produtor receber uma notificação indevida, deve procurar seu advogado de confiança para responder a Fiscalização citando a legislação e as decisões judiciais acima.
Conclusão
Em caso de dubiedade ou lançamento indevido de IPTU, procure orientação jurídica. Fundamentado na legislação e na jurisprudência citadas, o produtor tem argumentos sólidos para contestar cobranças indevidas e assegurar que pague apenas o imposto correto (ITR) sobre sua terra.
Em resumo, o pagamento de ITR ou IPTU depende, muitas vezes, da natureza do imóvel: propriedades destinadas à atividade rural devem recolher ITR, enquanto imóveis urbanos pagam IPTU.
Para o produtor rural, é essencial ficar atento à classificação do seu imóvel. Caso seja cobrado IPTU indevidamente, lembre-se: a legislação e a jurisprudência garantem a prevalência do ITR quando a atividade rural é comprovada. Nesses casos, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para resolver a situação. Assim, você protege seus direitos e evita pagar tributos que não são devidos.
[1] RECURSO ESPECIAL Nº 1.112.646 – SP (2009/0051088-6)
[2] TJ-SP – Apelação Cível: 10145979720238260309 Jundiaí, Relator.: Eutálio Porto, Data de Julgamento: 03/02/2025, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 03/02/2025.
