Se você é proprietário e arrenda a sua terra, a reforma tributária cria novos tributos que podem alcançar o arrendamento, e o seu contrato talvez não diga quem vai pagar essa conta.

Imagine a cena: você arrenda parte da fazenda para um vizinho há anos. O contrato é simples, o valor é em sacas de soja por hectare e nunca deu problema. Agora a lei muda, e surge uma pergunta que ninguém combinou: quem paga os tributos novos, você ou o arrendatário?

Nem todo proprietário vai pagar esses tributos. Mas, se você arrenda a sua terra, precisa saber se está dentro da regra e se o contrato aguenta a mudança. O arrendatário também deve ficar atento, porque o custo pode chegar até ele. É isso que este artigo explica, passo a passo, com foco em quem arrenda a terra: o proprietário.

O que está mudando

A reforma tributária criou dois tributos novos sobre bens e serviços: o IBS (um imposto) e a CBS (uma contribuição). Eles vão substituir, aos poucos, PIS, Cofins, ICMS e ISS. A lei diz de forma expressa que esses tributos alcançam o arrendamento de imóveis. Antes, quem recebia arrendamento pagava só o Imposto de Renda. Agora, o arrendamento passa a poder ser alcançado também pelo IBS e pela CBS.

A mudança não acontece de uma vez:

• 2026 é um ano de teste, em que quem cumpre as obrigações da nota fiscal fica dispensado de recolher;
• 2027 é quando a cobrança começa de verdade;
• 2033 é quando o modelo novo fica completo.

Um detalhe importante: o tributo nasce a cada pagamento recebido, e não no dia em que o contrato é assinado. E, como o enquadramento olha o que você recebeu no ano anterior, o que entrar no seu bolso em 2026 já pode decidir se você será cobrado em 2027.

Isso é comigo?

Nem todo proprietário vai pagar, e a maioria dos pequenos fica de fora. Para a pessoa física, a regra exige duas condições ao mesmo tempo:

1. ter recebido mais de R$ 240 mil de arrendamento no ano anterior; e
2. ter mais de 3 imóveis arrendados.

Se uma das duas não acontecer, o proprietário pessoa física não é alcançado pelos novos tributos. Já quem arrenda a terra por meio de empresa, como uma holding rural, paga sempre, qualquer que seja o valor.

Veja como isso funciona na prática:

• Quem arrenda 2 áreas e recebe R$ 200 mil por ano fica de fora, porque está abaixo dos dois limites.
• Quem arrenda 1 fazenda e recebe R$ 600 mil também fica de fora, porque tem só 1 imóvel, apesar da renda alta.
• Quem arrenda 5 áreas e recebe R$ 300 mil entra, porque passou dos dois limites.

Não confunda esses limites com o de R$ 3,6 milhões, que vale para quem vende produção. Para quem arrenda, valem os de R$ 240 mil e de mais de 3 imóveis.

Há ainda uma dúvida que a lei não resolveu: o que conta como “imóvel distinto” no campo. Uma fazenda dividida em várias matrículas pode ser contada como um imóvel ou como vários. Se esse é o seu caso, vale conferir com um advogado.

Quanto isso pode pesar

Para quem é contribuinte, a alíquota-padrão estimada de IBS e CBS somados é de 28%. Para o arrendamento, a lei prevê um redutor de 70% sobre essa alíquota, o que resulta em cerca de 8,4% do valor recebido. Esse número ainda pode mudar, porque a alíquota-padrão final depende de decisão do Senado. Em um arrendamento de R$ 300 mil por ano, por exemplo, isso daria algo em torno de R$ 25 mil por ano, ou cerca de R$ 2,1 mil por mês.

Esse valor se soma ao Imposto de Renda, que continua existindo.

Quem sente no bolso: dono da terra e arrendatário

Os tributos são devidos pelo dono da terra, mas a tendência é que ele tente repassar o custo no valor do arrendamento. Como o proprietário não tem uma cadeia de compras para compensar os tributos, o caminho mais natural é embutir o custo no preço. Por isso, o arrendatário também precisa estar atento.

O arrendatário pode ter uma compensação. Se ele também paga os tributos novos na venda da produção, o que foi cobrado no arrendamento pode virar crédito, ou seja, um desconto nos tributos que ele deve. Mas isso só funciona se o proprietário for contribuinte de verdade e se houver nota fiscal do arrendamento. Quem hoje trabalha só com recibo vai precisar mudar a rotina.

Para o proprietário que recebe em sacas, o cuidado é maior. Ao receber em grãos, o proprietário terá de pagar os tributos em dinheiro, calculados sobre o valor de mercado do produto, antes mesmo de vender a safra. Há ainda risco de dupla cobrança: uma vez ao receber os grãos como pagamento do arrendamento e outra na venda da soja. Por isso, muitos contratos devem passar a ser pagos só em dinheiro.

O que o contrato precisa dizer

Um contrato preparado responde por escrito a estas perguntas:

1. Quem paga os tributos novos? O valor combinado já inclui os tributos, ou eles serão somados a esse valor? Sem essa resposta, a conversa vira briga.
2. E se a lei mudar? Contratos longos atravessam várias mudanças. Uma cláusula de revisão evita que um dos lados saia no prejuízo.
3. O proprietário é contribuinte? Ele deve informar isso e avisar se passar a ser, porque o arrendatário só tem crédito nesse caso.
4. Como as sacas viram reais? Se há pagamento em sacas, o contrato deve dizer qual preço de referência vale e em que data.
5. O contrato prova a sua data e está registrado? Contratos assinados até 16 de janeiro de 2025 podem ter uma regra de transição mais favorável, mas ela exige prova da data e registro. Como o arrendamento rural tem regras próprias, peça a um advogado para confirmar se o seu contrato se enquadra.

Há ainda uma dúvida em aberto. A lei limita o preço do arrendamento rural, em regra, a 15% do valor da terra nua cadastral do imóvel. Ainda não está claro se o tributo repassado ao arrendatário entra nesse limite. Vale pedir análise antes de fixar o valor.

Dois erros que podem sair caro

Esperar tudo ficar definido para agir. A regulamentação ainda tem pontos em aberto, mas o enquadramento de 2027 olha a receita de 2026. Quem espera para ver o que acontece perde a chance de se organizar.

Chamar de parceria um contrato que, na prática, é arrendamento. Hoje a parceria agrícola é tratada como atividade rural e costuma ter carga menor que o arrendamento, e alguns proprietários trocam o nome do contrato para pagar menos. Como a Receita cruza notas fiscais, georreferenciamento e movimentação financeira, essa prática é arriscada e pode ser autuada como simulação.

Por onde começar:

1. Some o que você recebeu de arrendamento em 2026 e conte quantos imóveis estão arrendados. Isso mostra se você está perto de algum limite.
2. Reúna os contratos e leia cada um com uma pergunta: se um tributo novo aparecer, o que está escrito sobre quem paga? Veja também a data, o prazo e se há registro.
3. Converse com a outra parte. É muito mais fácil combinar um ajuste agora do que brigar depois.
4. Peça uma análise individual a um advogado e a um contador de confiança, levando os contratos e a matrícula dos imóveis.

A reforma não vai atingir todos os proprietários da mesma forma. Tem quem fique de fora, tem quem entre na regra e tem quem ainda dependa de definições que virão. O que é igual para todos é o risco de descobrir tarde demais que o contrato não previa nada.

Pergunte-se com calma: se os novos tributos alcançarem o seu arrendamento no ano que vem, o seu contrato já diz quem paga?

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Maria Eduarda Tavares de Carvalho é estudante de Direito e estagiária na Álvaro Santos Advocacia. Atua em pesquisas e na produção de conteúdo jurídico, com publicações sobre tributação no agronegócio, ITR, ITBI, ganho de capital na venda de imóveis rurais e planejamento tributário, contribuindo para aproximar o conhecimento jurídico das questões práticas enfrentadas pelo produtor rural.