Você sabia que a matrícula do imóvel rural não garante, sozinha, a segurança jurídica da compra?
A importância do agronegócio para o nosso país se tornou assunto corriqueiro, não há quem questione isso e, consequentemente, não existe alguém que não saiba quão valoroso é possuir propriedades rurais como patrimônio.
Apesar disso, não se pode deixar que a atratividade econômica dessas operações esconda os riscos jurídicos envolvidos. A ausência de diligências prévias adequadas — que nada mais são do que uma checagem detalhada da documentação, da situação ambiental e da regularidade do imóvel — pode comprometer a segurança jurídica da transação, gerando prejuízos consideráveis ao adquirente.
A Complexidade Jurídica da Posse e da Propriedade Rural no Brasil
O Brasil possui um histórico fundiário permeado por conflitos e irregularidades, notadamente em razão da grilagem de terras, da fragilidade dos registros cartoriais em certas regiões e da sobreposição de áreas em cadastros oficiais. A mera titularidade formal registrada no Cartório de Registro de Imóveis, ainda que necessária, não é suficiente para garantir a plena segurança jurídica da aquisição. O princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 186 da Carta Magna, estabelece requisitos ao proprietário rural, os quais devem ser apurados antes da concretização do negócio jurídico.
Riscos Decorrentes da Ausência de Diligências
Alguns dos principais riscos são:
- Passivos ambientais, como embargos oriundos do IBAMA ou da Secretaria Estadual do Meio Ambiente;
- Ausência de averbação da Reserva Legal e do Cadastro Ambiental Rural (CAR);
- Conflitos possessórios e litígios fundiários;
- Pendências fiscais junto à Receita Federal ou INCRA;
- Ausência de certificação georreferenciada (SIGEF), exigida nos termos da Lei nº 10.267/2001; e
- Irregularidades na cadeia dominial do imóvel.
A Diligência Prévia como Dever de Prudência do Adquirente
Juridicamente falando, a diligência prévia é uma medida de precaução importante para quem pretende comprar o imóvel, alinhada ao princípio da boa-fé nos contratos (art. 422 do Código Civil). Ignorar essa etapa pode fazer com que o próprio comprador seja responsabilizado total ou parcialmente, caso o negócio seja anulado ou surja algum problema com a posse do imóvel.
A Importância de Assessoria Técnica e Jurídica Especializada
Posto isso, recomenda-se ao adquirente que busque uma assessoria especializada de advogados com expertise em direito agrário, tributário e registral. A análise documental deve abranger, além da matrícula do imóvel, as certidões negativas de ônus, ações reais e ações que buscam reaver o bem, certidões fiscais, relatórios ambientais, registros junto ao CAR e ao SIGEF, conferência de georreferenciamento, dentre outros zelos.
Considerações Finais
As diligências prévias não configuram mera formalidade quando se trata da aquisição de imóvel rural, mas sim instrumento essencial para a redução de riscos e para a efetivação de negócios juridicamente válidos e economicamente sustentáveis. Plantar prudência, nesse cenário, é essencial para se colher segurança.
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