Imagine um produtor que vendeu a fazenda “no estado”, com desconto, certo de que o assunto estava encerrado. Meses depois, chega uma notificação do órgão ambiental cobrando a recuperação de uma área desmatada. Ele já não é dono da terra, mas a conta veio para ele.
Vender a fazenda com pendência e deixar o problema para o comprador é esperteza ou erro de cálculo?
Defendemos que é erro de cálculo. A pendência na matrícula, no CAR (Cadastro Ambiental Rural) ou na reserva legal não é um detalhe que se resolve com desconto no preço. É uma dívida que acompanha a terra e, em muitos casos, continua acompanhando quem vendeu.
O problema vai junto com a terra
As obrigações ambientais ligam-se ao imóvel, e não à pessoa. Por isso, quem é dono hoje pode ser obrigado a recuperar a área, mesmo sem ter causado o dano. O STJ entende que o órgão ambiental pode cobrar o dono atual, os anteriores ou ambos.
Ou seja, quem compra uma fazenda com reserva legal (área de mata que a lei manda manter na propriedade) desmatada recebe a obrigação de recuperá-la junto com a escritura. Por isso, o preço “no estado” raramente cobre o custo real.
Vender não tira o vendedor da conta
O vendedor que acredita estar livre depois de assinar costuma se enganar. O STJ decidiu que só fica livre quem deixou de ser dono antes do dano e não contribuiu para ele, direta ou indiretamente. Se o desmatamento ou a falta de recuperação ocorreu na sua gestão, a cobrança continua.
Há ainda o direito de regresso: o novo dono responde pelas obrigações anteriores, mas pode voltar-se contra quem as gerou. Defendemos que o vendedor nessa situação corre o risco de pagar duas vezes: ao órgão ambiental e ao comprador.
“Mas o comprador sabia e aceitou”
É o argumento mais comum, e o mais fraco. O contrato vale entre comprador e vendedor, mas não vale perante o órgão ambiental, que cobra quem a lei indica. E a cláusula “vendo no estado” não protege quem escondeu a pendência: nesse caso, o comprador ainda pode pedir desconto ou o desfazimento do negócio.
Há quem sustente uma posição mais favorável ao proprietário: uma coisa é ser obrigado a recuperar a área por ser o dono; outra é ser condenado como poluidor, o que exige prova de participação no dano. A tese é relevante, mas tem efeito limitado: ela ajuda o comprador a cobrar o vendedor depois, e não impede que o órgão ambiental cobre primeiro o dono de hoje.
A pendência trava e encarece a venda
Se a área da matrícula não bate com a realidade, o cartório pode exigir a correção antes de registrar a venda. Em vários estados, o cartório também já exige o CAR para registrar a transferência. E o déficit de reserva legal gera obrigação de recompor ou regularizar a área, o item mais caro das três pendências. Somados, esses custos tendem a superar o desconto que o vendedor concedeu.
O que fazer, então?
A resposta mais segura é regularizar antes de vender. Quando isso não for possível, a venda precisa ser estruturada, e não improvisada:
• Matrícula atualizada, com a área conferida com a realidade.
• CAR feito e situação da reserva legal verificada, com eventual déficit identificado.
• Contrato com a pendência declarada, prazo e responsável pela regularização definidos.
• Retenção de parte do preço até a regularização ser concluída.
Conclusão
Vender “no estado” não transfere o problema: apenas muda a data em que ele reaparece e aumenta o número de pessoas envolvidas. Os juristas divergem sobre a natureza da obrigação, mas a prática é clara: a pendência acompanha a terra, e a conta chega para quem estiver no caminho. Quem regulariza antes vende melhor, e quem escolhe não regularizar precisa saber exatamente o que está assumindo.
Minibiografia:Laura Cristina Souza Resende é estudante do 6º período de Direito pela Universidade Federal de Jataí (UFJ). Atualmente, estagia no escritório Álvaro Santos Advocacia. Para entrar em contato, pode ser alcançado por meio do e-mail: laura@alvarosantosadvocacia.com
