O recálculo do valor de um imóvel para fins de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tema recorrente no direito imobiliário juntamente com tributário e pode ter impactos financeiros significativos para compradores e vendedores. Inicialmente é preciso esclarecer os principais aspectos desse processo.
1. O que é o ITBI e como é calculado?
O ITBI é um tributo municipal cobrado na transmissão onerosa de bens imóveis. Sua base de cálculo, conforme o artigo 38 do Código Tributário Nacional e a legislação municipal, deve ser o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo o maior dos dois.
No entanto, muitos municípios utilizam critérios próprios para avaliar os imóveis, frequentemente aplicando valores de referência superiores ao valor real da transação. Isso pode resultar em uma cobrança indevida do imposto, onerando o contribuinte.
2. Recálculo do valor do imóvel e a necessidade de processo administrativo
Recentemente, no Tema repetitivo 1.113, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo, nas quais alegou que a base de cálculo do ITBI não está vinculada à base de cálculo do IPTU; que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (como será discutido mais a frente), e; por último, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Diante das controvérsias que pairavam sobre esse tema, o Município de Colombo/PR lançou uma cobrança de ITBI com o valor superior daquele informado pela contribuinte. E, a partir dessa ação, a mesma levou o caso ao judiciário, onde o juiz Guilherme Cubas Cesar, do Juizado Especial da Fazenda de Colombo (PR), anulou essa cobrança.
Ele reforçou a tese firmada pelo STJ, comentada no primeiro parágrafo, argumentando que a administração tributária não pode simplesmente desconsiderar o valor declarado pela contribuinte e exigir ITBI com base em avaliação unilateral.Caso haja discordância quanto ao valor, é necessário instaurar um procedimento administrativo adequado, garantindo ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa, assim como versa o artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
Isso significa que o município não pode, de forma automática, reajustar o valor do imóvel para fins de ITBI sem seguir um devido processo legal. O correto é que a prefeitura abra um procedimento administrativo, notifique o contribuinte e possibilite que ele apresente provas, como laudos de avaliação e contratos, para justificar o valor declarado na escritura.
3. Conclusão
O ITBI deve ser calculado com base no valor da transação ou no valor venal. Qualquer outro valor de referência utilizado pelo Fisco deve passar por um devido processo legal. O contribuinte tem o direito de questionar cobranças abusivas e exigir um recálculo justo, sempre amparado pela legislação tributária.
Contar com a orientação de um advogado especializado em direito tributário pode fazer toda a diferença na hora de contestar valores abusivos e garantir um pagamento justo.
Minibiografia: Maria Eduarda Tavares de Carvalho tem 21 anos e está no 7º período do curso de Direito. Atualmente, atua como estagiária na Álvaro Santos Advocacia, adquirindo experiência prática na área jurídica. Interessada em aprofundar seus conhecimentos, busca constantemente aprimoramento acadêmico e profissional, com o objetivo de se destacar no mercado e construir uma carreira sólida no Direito.
Palavras chaves: ITBI; recálculo; imposto; imóvel; processo administrativo; município; prefeitura.
