Você assina a escritura, registra a fazenda no seu nome, comemora a aquisição com a família…e seis meses depois chega uma cobrança da Receita Federal: ITR atrasado dos últimos anos, acrescido de multa e juros. O valor não é seu. A dívida foi do antigo dono. Mas a notificação vem em seu nome.
E agora, quem paga essa conta?
Essa cena é mais comum do que parece no campo. Muitos produtores que estão expandindo a área, comprando uma fazenda vizinha ou começando a investir em terra rural acabam descobrindo, depois do negócio fechado, que herdaram um problema fiscal que não criaram. E o pior: pela regra geral da legislação tributária, a dívida do ITR vai junto com a terra.
A lógica da lei: a dívida “anda colada” no imóvel
O Código Tributário Nacional, no art. 130, traz uma regra que todo comprador de imóvel rural precisa conhecer. Em linguagem direta: os tributos que incidem sobre a propriedade, entre eles, o ITR, passam para a pessoa do novo proprietário no momento da aquisição. Os juristas chamam isso de “obrigação propter rem“, uma expressão técnica que tem um significado bem prático: a dívida acompanha a coisa, não a pessoa.
Quer dizer, na prática: se a fazenda tinha cinco anos de ITR não pago no momento em que você comprou, esses cinco anos viraram problema seu. A Receita Federal pode cobrar de você, mesmo que o fato gerador (a propriedade da terra) tenha ocorrido quando o imóvel ainda estava no nome de outra pessoa.
O Superior Tribunal de Justiça já consolidou esse entendimento em julgamentos repetitivos: a obrigação tributária do ITR e do IPTU acompanha o imóvel em todas as suas mutações subjetivas, ou seja, em todas as trocas de dono, ainda que se refira a fatos anteriores à transferência.
Esse é o ponto que pega muito comprador desavisado.
A saída que a lei oferece: prova de quitação no título
A boa notícia é que o próprio art. 130 do CTN traz uma exceção decisiva: a sub-rogação da dívida no comprador não acontece se constar do título a prova de quitação dos tributos.
Ou seja, se na hora de lavrar a escritura o vendedor apresentar, e o tabelião fizer constar, a Certidão Negativa de Débitos do imóvel (a CND, emitida pela Receita Federal), o comprador fica protegido. A CND atesta que o imposto está em dia naquele momento, não há débito pendente a ser cobrado de ninguém.
Esse documento é o seu seguro. Sem ele, você está assumindo um risco que pode custar caro.
E aqui vai um detalhe que muita gente ignora: essa CND é emitida por imóvel, identificada pelo NIRF ou CIB. Se a fazenda em negociação tem mais de uma matrícula, é preciso uma certidão para cada uma. Não basta uma certidão “do vendedor”, tem que ser a certidão da terra que você está comprando.
O que fazer antes de assinar a escritura
Para o produtor que está em vias de comprar terra algumas providências reduzem drasticamente o risco fiscal:
- Antes de fechar, exija do vendedor a Certidão Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União referente ao imóvel rural, emitida pela Receita Federal. É gratuita e pode ser obtida pela internet. Confira a validade, geralmente 90 dias, e leve o documento atualizado para o dia da escritura.
- No contrato de compra e venda, inclua uma cláusula clara de que o vendedor responde por qualquer débito fiscal anterior à transmissão, com previsão de regresso e indenização caso o comprador venha a ser cobrado depois. Isso não impede a Receita de cobrar de você, a Fazenda Pública não está vinculada ao contrato particular, mas garante o direito de cobrar de volta do vendedor o que tiver desembolsado.
- Se houver dívida em aberto e o negócio for muito vantajoso para deixar passar, uma alternativa frequente é negociar o abatimento do valor da dívida no preço, com retenção de parte do pagamento até a quitação efetiva pelo vendedor, comprovada por nova CND.
Conclusão
Comprar fazenda no Brasil envolve uma cadeia de cuidados que vai muito além do preço por hectare e da qualidade do solo. A parte tributária, silenciosa, sem cheiro de problema na hora da negociação, tem o poder de transformar um bom negócio em prejuízo difícil de reverter.
A regra de fundo é simples: dívida de ITR anda junto com a terra, salvo se houver prova formal de quitação no momento da transmissão. Saber disso antes de assinar a escritura é o que separa o produtor que protege o patrimônio daquele que descobre o problema só quando a notificação chega no malote.
Se você está em meio a uma negociação, ou se já fechou um negócio e está com dúvida sobre eventuais pendências, vale parar para revisar a situação fiscal do imóvel com calma. Nesses casos, é recomendável procurar um advogado especialista em direito tributário e do agronegócio, capaz de analisar a documentação e antecipar riscos antes que se transformem em prejuízo.
Maria Eduarda Tavares de Carvalho, 22 anos, cursa o 9° período de Direito e é estagiária no escritório Álvaro Santos Advocacia, com interesse em direito tributário aplicado ao agronegócio.
