Você passou anos investindo na propriedade. Corrigiu o solo, ampliou áreas produtivas, construiu cercas, curral, sede, galpões e viu a terra se valorizar ao longo do tempo.
Agora surge uma boa proposta de compra e, junto com ela, uma dúvida que costuma preocupar muitos produtores rurais: quanto desse dinheiro ficará com você e quanto irá para o Fisco?
A resposta depende de diversos fatores e, muitas vezes, surpreende quem acredita que o imposto incide apenas sobre o valor da venda ou que basta considerar o preço pago quando adquiriu a propriedade.
Na prática, a tributação da venda de um imóvel rural possui regras próprias, que levam em consideração a data da aquisição da propriedade, o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no ITR, a existência de benfeitorias e até a aplicação de benefícios fiscais previstos em lei.
Conhecer essas regras antes de fechar o negócio é fundamental. Um planejamento realizado com antecedência pode evitar autuações, reduzir a carga tributária dentro dos limites da legislação e impedir que o produtor descubra apenas depois da venda que o imposto será muito maior do que imaginava.
O imposto incide sobre o lucro da venda
Ao contrário do que muitos imaginam, o imposto não é calculado sobre o valor total recebido pela venda da fazenda.
O que a legislação tributa é o ganho de capital, isto é, a diferença entre o custo de aquisição do imóvel e o valor considerado para sua alienação.
Imagine, por exemplo, uma propriedade adquirida por R$ 2 milhões e vendida posteriormente por R$ 5 milhões. Nesse caso, o ganho de capital corresponde a R$ 3 milhões, e é sobre esse montante que poderá incidir o imposto.
Até aqui, a lógica parece simples. A complexidade surge justamente na definição do que a legislação considera como “valor de aquisição” e “valor de venda” quando se trata de imóvel rural.
A data da aquisição muda completamente a forma de calcular o imposto
A legislação estabelece regras distintas conforme o momento em que a propriedade foi adquirida.
Para imóveis comprados e vendidos até 31 de dezembro de 1996, o cálculo utilizava, em regra, o custo de aquisição constante da escritura ou do instrumento de compra, observadas as atualizações admitidas pela legislação.
Já para os imóveis comprados e vendidos a partir de 1º de janeiro de 1997, aplica-se uma sistemática própria prevista na legislação do ITR: o cálculo do ganho de capital considera o Valor da Terra Nua (VTN) informado nas Declarações do ITR referentes ao ano da aquisição e ao ano da alienação.
Na prática, isso significa que, para uma fazenda comprada em 2005, por exemplo, o cálculo do ganho de capital não utiliza simplesmente os valores constantes nos contratos de compra e venda. O parâmetro passa a ser o VTN declarado à Receita Federal nas respectivas declarações do ITR.
É justamente essa particularidade que costuma surpreender muitos produtores rurais.
Benfeitorias podem reduzir a tributação
Outro aspecto importante é que a legislação distingue o valor da terra nua do valor das benfeitorias existentes na propriedade.
Construções, currais, galpões, silos, sistemas de irrigação, cercas e outras melhorias podem receber tratamento tributário distinto, desde que estejam corretamente identificadas e devidamente comprovadas por documentação idônea.
Em outras palavras, manter notas fiscais, contratos, laudos e documentos que demonstrem os investimentos realizados na propriedade não representa apenas organização patrimonial. Esses documentos podem influenciar diretamente o cálculo do imposto devido na venda do imóvel.
O ITR que você declara hoje pode definir o imposto quando decidir vender a fazenda
Poucos produtores percebem que a Declaração do ITR produz efeitos que vão muito além do simples recolhimento anual do imposto.
Como o VTN informado nessas declarações pode servir de base para a apuração do ganho de capital, declarar valores incompatíveis com a realidade pode gerar consequências relevantes no futuro.
Um VTN declarado muito abaixo do valor efetivamente praticado na região, no ano da compra, tende a aumentar artificialmente o ganho de capital quando a propriedade for vendida.
Além disso, caso a Receita Federal entenda que o VTN declarado não corresponde aos parâmetros legais, ela tentará desconsiderá-lo e adotará outro valor com base em seus critérios técnicos de referência.
Por isso, a revisão das declarações de ITR antes da venda da propriedade pode evitar questionamentos futuros e reduzir riscos de autuação.
Quanto é pago de imposto?
A alíquota do imposto sobre ganho de capital é progressiva.
Atualmente, ela varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do ganho obtido na operação. Quanto maior o lucro apurado, maior será a alíquota incidente sobre cada faixa de tributação.
Embora os percentuais sejam conhecidos, muitos produtores deixam de verificar se possuem direito a benefícios fiscais previstos em lei.
Entre as principais hipóteses estão:
- imóveis adquiridos até 1969, que podem ser alcançados por regras de isenção;
- imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, que podem fazer jus aos redutores previstos na legislação para o cálculo do ganho de capital;
- hipóteses específicas de isenção aplicáveis à venda do único imóvel, desde que preenchidos todos os requisitos legais.
Cada situação exige análise individual, pois a aplicação desses benefícios depende do atendimento às condições estabelecidas na legislação.
Atenção ao prazo para pagamento
Outro erro bastante comum é acreditar que o imposto será pago apenas na declaração anual do Imposto de Renda.
Não é assim.
O ganho de capital possui apuração própria, realizada em programa específico da Receita Federal, e o imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
O atraso gera multa e juros, aumentando desnecessariamente o custo da operação.
Antes de vender, faça as contas
Negociar o preço da fazenda é apenas parte da operação.
Antes da assinatura do contrato, é recomendável revisar o histórico das declarações de ITR, conferir os valores de VTN utilizados ao longo dos anos, identificar corretamente as benfeitorias existentes, verificar a existência de eventuais benefícios fiscais e simular a tributação da operação.
Depois que a venda é concluída, as possibilidades de planejamento tributário tornam-se muito mais limitadas.
A venda de uma propriedade rural envolve muito mais do que a definição do preço. A forma como o ganho de capital é apurado, os valores de VTN declarados ao longo dos anos, a documentação das benfeitorias e a eventual aplicação de benefícios fiscais podem alterar significativamente o imposto devido.
Maria Eduarda Tavares de Carvalho, 22 anos, cursa o 9° período de Direito e é estagiária no escritório Álvaro Santos Advocacia, com interesse em direito tributário aplicado ao agronegócio.
